Habitat et grand âge
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À quels logements neufs la réglementation s’applique-t-elle ?
En France, l’accessibilité des bâtiments d’habitation neufs repose principalement sur le Code de la construction et de l’habitation, le décret n° 2015-1770 du 24 décembre 2015 et l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction. Ces textes ont été complétés par les évolutions issues de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, et par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019.Les règles ne sont pas identiques selon le projet
La première distinction concerne la nature du logement et sa destination :- les bâtiments d’habitation collectifs neufs sont soumis à des règles d’accessibilité pour les parties communes et les logements concernés par le dispositif réglementaire ;
- les maisons individuelles neuves destinées à être louées, mises à disposition ou vendues doivent respecter les prescriptions applicables ;
- la maison individuelle construite ou aménagée pour l’usage propre de son propriétaire bénéficie d’un régime particulier et n’est généralement pas soumise à l’ensemble des obligations prévues pour un logement destiné à un tiers ;
- les travaux réalisés sur un bâtiment existant relèvent d’autres règles, qui ne doivent pas être confondues avec celles applicables à une construction neuve.
Accessibilité, adaptabilité et évolutivité : trois notions à distinguer
Un logement accessible est conçu pour pouvoir être utilisé par une personne ayant une limitation de déplacement, de préhension, de perception ou d’orientation, dans les conditions définies par les textes. L’accessibilité ne concerne donc pas seulement l’usage d’un fauteuil roulant. Elle touche aussi la largeur des passages, les niveaux, les commandes, l’éclairage, les contrastes, les équipements et la possibilité de repérer les espaces.Une partie des logements doit être accessible dès la construction
Depuis la réforme issue de la loi ELAN, le principe applicable au logement collectif neuf distingue les logements accessibles dès leur livraison et les logements pouvant être rendus accessibles par des travaux simples, sans intervention lourde sur la structure du bâtiment. Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 fixe la proportion minimale de logements accessibles dans certains bâtiments d’habitation collectifs neufs. Cette proportion est de 20 % des logements situés dans les niveaux desservis par un ascenseur, avec au moins un logement lorsque l’effectif concerné est inférieur à cinq.Les autres logements doivent pouvoir évoluer
Les logements qui ne sont pas livrés immédiatement accessibles doivent respecter des conditions d’évolutivité. Leur configuration doit permettre des adaptations ultérieures, notamment dans la salle de bains, la cuisine, les circulations et certains accès. Cette possibilité n’équivaut pas à une simple déclaration d’intention. Elle dépend de choix concrets dans le plan et dans les réseaux : cloisons démontables ou déplaçables, emplacements suffisants, canalisations accessibles, absence de ressaut incompatible avec une modification future et organisation des équipements permettant une transformation raisonnable.Le cheminement depuis l’entrée jusqu’au logement
Dans un immeuble collectif, l’accessibilité commence avant la porte du logement. Le cheminement extérieur, l’accès au hall, les parties communes, les circulations horizontales, l’ascenseur lorsqu’il est requis et le palier doivent former une chaîne continue. Un seul obstacle peut rendre le parcours inutilisable, même si l’intérieur du logement respecte les dimensions prévues.Les points à vérifier dans les parties communes
Le projet doit notamment prendre en compte :- la présence d’un cheminement praticable depuis l’accès à la parcelle ou depuis l’espace public selon la configuration du projet ;
- la limitation des ressauts et la recherche d’un parcours sans marche lorsque cela est prévu par la réglementation ;
- la largeur et le dégagement des portes, des couloirs et des paliers ;
- la manœuvre des portes, avec des espaces permettant d’entrer, de sortir et de se positionner devant la poignée ;
- la signalisation, l’éclairage et la perception des obstacles ;
- l’accès à l’ascenseur et les caractéristiques de sa cabine, de ses commandes et de ses dispositifs de signalement ;
- la possibilité d’atteindre les locaux collectifs accessibles aux occupants, comme le local à vélos, les caves ou les boîtes aux lettres lorsqu’ils sont concernés par les prescriptions.
Les exigences à l’intérieur du logement
Dans le logement, la réglementation s’intéresse au parcours entre l’entrée, le séjour, la cuisine, les sanitaires, la chambre et, selon le type de bien, les espaces extérieurs privatifs. L’objectif est de permettre une utilisation effective des pièces et des équipements, et non de réserver une surface inutilisée difficile à meubler.Entrée et circulations
La porte d’entrée doit offrir une largeur de passage et un espace de manœuvre conformes aux prescriptions réglementaires. Le seuil doit limiter la gêne au passage. Les circulations doivent rester suffisamment dégagées pour permettre le déplacement et la rotation d’une aide à la mobilité. Il faut donc éviter de placer un radiateur, un placard, un interrupteur ou un battant de porte dans une zone qui réduit le passage utile.Séjour et chambre
Le séjour doit permettre l’installation et la circulation autour du mobilier prévu. Une chambre doit offrir un espace permettant l’accès au lit et la manœuvre dans les zones nécessaires. Les plans doivent être testés avec l’ameublement envisagé : une pièce conforme sur le papier peut devenir difficile à utiliser si un placard profond, une porte coulissante mal positionnée ou un lit de grande largeur réduit les dégagements.Cuisine et équipements
Dans la cuisine, l’organisation des meubles, de l’évier, de la plaque de cuisson et du réfrigérateur doit conserver des dégagements utilisables. Pour un logement évolutif, l’aménagement doit permettre une adaptation ultérieure, par exemple en libérant l’espace sous certains équipements ou en prévoyant les réseaux à un emplacement compatible avec une modification. Les dispositifs de commande, les prises et les interrupteurs doivent être atteignables depuis les zones de circulation prévues.Salle d’eau et toilettes
La salle d’eau est souvent le point le plus sensible. Dans un logement accessible, elle doit permettre l’usage des équipements et la manœuvre requise par les textes. Dans un logement évolutif, la réglementation prévoit des dispositions destinées à faciliter une transformation ultérieure, notamment par la possibilité de remplacer ou de déplacer certains appareils et de créer une zone de douche adaptée.Balcon, terrasse et accès extérieurs privatifs
Lorsqu’un balcon, une terrasse ou une loggia est prévu, son accès ne doit pas être rendu impraticable par un ressaut excessif ou une différence de niveau mal traitée. Les solutions techniques doivent préserver l’étanchéité, l’évacuation de l’eau et la sécurité du garde-corps. Une correction improvisée en fin de chantier peut créer un risque de chute ou de stagnation d’eau. Le détail de seuil doit donc être arrêté sur les plans d’exécution et vérifié avant la pose des revêtements.Les dimensions à contrôler avec méthode
Les textes réglementaires fixent des dimensions minimales et des espaces de manœuvre pour de nombreux éléments. Parmi les repères couramment contrôlés figurent le diamètre de rotation de 1,50 m dans les zones concernées, la largeur des circulations, les espaces de manœuvre de part et d’autre des portes, ainsi que les hauteurs d’atteinte des commandes et équipements. Ces valeurs ne doivent toutefois pas être isolées de leur contexte : un cercle dessiné sur un plan ne suffit pas si une porte, un meuble ou un radiateur empiète sur la zone.Un tableau pour distinguer les contrôles principaux
| Zone | Points à examiner | Erreur fréquente |
|---|---|---|
| Accès extérieur | Pente, ressauts, largeur, revêtement, éclairage | Oublier l’épaisseur finale du revêtement ou une grille d’évacuation |
| Parties communes | Portes, couloirs, paliers, signalétique, ascenseur | Mesurer le passage avant la pose des équipements |
| Entrée du logement | Largeur utile, seuil, espace de manœuvre | Placer un placard dans le dégagement de la porte |
| Salle d’eau | Zone de douche, transfert, réseaux, évolution possible | Installer des réseaux impossibles à modifier sans démolition importante |
| Balcon ou terrasse | Seuil, étanchéité, évacuation, garde-corps | Ajouter une rampe ou une reprise de niveau sans traiter l’eau |
Comment intégrer l’accessibilité dès la conception ?
La conformité se prépare bien avant la livraison. Une méthode en plusieurs étapes réduit les reprises et les désaccords entre les plans et le chantier :- Identifier le régime applicable : maison individuelle ou bâtiment collectif, destination du bien, présence d’un ascenseur, nombre de niveaux et éventuelles particularités du terrain.
- Classer les logements : logements accessibles dès la livraison et logements soumis à l’évolutivité, lorsque cette distinction s’applique.
- Dessiner les espaces de manœuvre sur les plans, avec les portes, fenêtres, radiateurs, meubles fixes et équipements réellement prévus.
- Vérifier les interfaces entre gros œuvre, menuiseries, plomberie, électricité, chauffage, ventilation et revêtements. Une réservation oubliée peut compromettre une adaptation future.
- Contrôler l’exécution avant la fermeture des doublages et avant la pose des équipements définitifs.
- Conserver les documents : plans à jour, notices, procès-verbaux, réserves et justificatifs utiles à la vérification de la conformité.
Contrôle, attestation et réception du logement
À l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage doit pouvoir justifier du respect des règles d’accessibilité selon la procédure applicable au projet. Dans les cas prévus par le Code de la construction et de l’habitation, une attestation d’accessibilité est établie par une personne compétente ou un organisme répondant aux conditions réglementaires. Le document doit correspondre à l’opération réellement construite, et non à une version ancienne du plan.La visite de réception doit compléter les documents
Lors de la réception, une vérification visuelle et pratique est utile. Il faut ouvrir les portes, parcourir les circulations, tester les commandes, observer les seuils et vérifier les dégagements avec les équipements installés. Les réserves doivent être formulées précisément : emplacement, mesure constatée, élément concerné et correction demandée. Une photographie datée et un plan annoté peuvent faciliter le suivi, sans remplacer les vérifications réglementaires.Dérogations : un régime limité et encadré
Les dérogations ne constituent pas une solution générale lorsque les plans ont été mal optimisés. Pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, les possibilités sont strictement encadrées par les textes et dépendent notamment de contraintes techniques, de la préservation du patrimoine ou d’une disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences. Une demande doit être justifiée et instruite selon la procédure applicable. Une difficulté économique invoquée sans démonstration technique ne suffit pas à écarter une règle.Ce qu’il faut retenir avant de signer ou d’acheter
Un futur propriétaire peut demander les plans cotés, la notice descriptive et les informations sur le classement des logements accessibles ou évolutifs. Il est utile de vérifier la largeur utile des portes, les dimensions des salles d’eau, la présence d’un ascenseur, l’accès au balcon et les équipements prévus. Les documents commerciaux ne remplacent pas les pièces contractuelles ni les exigences réglementaires.FAQ sur l’accessibilité des logements neufs
Une maison neuve doit-elle toujours être accessible ?
Le régime dépend notamment de sa destination. Une maison construite pour l’usage propre de son propriétaire n’est pas traitée comme une maison destinée à la vente, à la location ou à la mise à disposition. Le projet doit être qualifié dès le permis de construire.
Tous les logements d’un immeuble neuf sont-ils accessibles dès la livraison ?
La réglementation distingue les logements accessibles et, dans les cas prévus, les logements évolutifs. Dans certains bâtiments collectifs neufs desservis par un ascenseur, une proportion minimale de logements doit être accessible dès la construction, tandis que les autres doivent pouvoir être adaptés selon les conditions réglementaires.
Une salle de bains évolutive est-elle une salle de bains accessible ?
Non. Un espace évolutif est conçu pour pouvoir être transformé ultérieurement. Il ne procure pas nécessairement, dès la livraison, toutes les possibilités d’usage exigées pour un logement accessible.
Qui vérifie la conformité à la fin du chantier ?
La procédure dépend de la catégorie du bâtiment et des textes applicables. Une attestation peut être exigée et doit être établie par une personne ou un organisme habilité selon les conditions réglementaires. La réception du logement permet en complément de relever les écarts visibles et de formuler des réserves.
Peut-on modifier un logement neuf après la livraison ?
Oui, mais toute modification doit préserver la sécurité, l’étanchéité, la ventilation et les installations existantes. Les travaux d’électricité, de gaz, de plomberie, de chauffage ou de structure doivent être confiés à un professionnel qualifié lorsque leur technicité l’exige.
Julien Bachelot